Leasehold vs Freehold à Bali : tout ce qu’il faut savoir avant d’investir

L’une des décisions les plus importantes que vous aurez à prendre en investissant dans l’immobilier à Bali consiste à choisir entre une propriété en leasehold ou en freehold. Chaque structure présente des avantages, des coûts et des contraintes spécifiques. Comprendre ces différences est essentiel pour prendre une décision d’investissement éclairée.

Qu’est-ce que le freehold (Hak Milik) ?

Le freehold, appelé Hak Milik dans le droit foncier indonésien, représente la forme de propriété foncière la plus forte. Un certificat de Hak Milik accorde à son titulaire la pleine propriété du terrain, de manière perpétuelle et sans limitation de durée.

Cependant, en vertu de la législation indonésienne, seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir des titres Hak Milik. Les ressortissants étrangers n’ont légalement pas le droit de posséder directement un terrain en freehold. Cette restriction est inscrite dans la Loi Foncière de Base (UUPA) de 1960 et demeure pleinement en vigueur.

Pour les investisseurs étrangers, l’accès à des propriétés en freehold nécessite des montages indirects, tels qu’une PT PMA (société à capitaux étrangers) détenant un HGB (Right to Build) sur un terrain en freehold, ou un titre Hak Pakai (Right to Use) accessible aux résidents étrangers titulaires de permis de séjour valides.

Qu’est-ce que le leasehold (Hak Sewa) ?

Le leasehold, ou Hak Sewa, est la forme de propriété la plus courante et la plus accessible pour les étrangers à Bali. Dans le cadre d’un contrat de leasehold, vous obtenez le droit d’occuper, d’utiliser et de modifier un bien pendant une période déterminée.

À Bali, la durée standard d’un bail en leasehold se situe généralement entre 25 et 30 ans, avec des options de prolongation négociées au moment de l’achat. Certains contrats prévoient des possibilités d’extension jusqu’à 50 voire 80 ans, offrant ainsi une sécurité à long terme.

Un contrat de leasehold est un accord privé conclu entre le propriétaire du terrain et le preneur à bail, authentifié par un notaire indonésien agréé. Ce contrat précise la durée du bail, les modalités de renouvellement, l’échéancier de paiement, ainsi que les droits et obligations des deux parties.

Comparaison des coûts

La différence de coût entre le leasehold et le freehold est importante et a un impact direct sur votre retour sur investissement.

Coûts du leasehold

Les biens en leasehold à Bali coûtent généralement 30 à 50 % de moins que des biens équivalents en freehold. Par exemple, une villa moderne de 3 chambres à Canggu peut coûter entre IDR 4 et 6 milliards pour un bail de 25 ans, contre IDR 8 à 12 milliards pour un bien similaire en freehold.

Les coûts supplémentaires liés au leasehold comprennent les honoraires de notaire pour le contrat de bail (environ 1 % du montant de la transaction), les frais de vérification juridique, ainsi qu’une part proportionnelle des obligations en matière d’impôts fonciers.

Coûts du freehold via PT PMA

Accéder au freehold via une PT PMA implique des coûts de mise en place et de fonctionnement plus élevés. Les frais de création de la société varient entre IDR 50 et 100 millions. La conformité annuelle de l’entreprise, les déclarations fiscales et la comptabilité génèrent des dépenses récurrentes supplémentaires de IDR 30 à 60 millions par an. Le seuil d’investissement minimum de IDR 10 milliards signifie que cette structure n’est réellement adaptée qu’aux investissements de valeur plus élevée.

Rendements d’investissement : leasehold vs freehold

Rendement locatif

En matière de rendement locatif, les biens en leasehold offrent souvent de meilleures performances que ceux en freehold en termes de retour sur investissement, précisément en raison de leur coût d’acquisition plus faible. Une villa achetée pour IDR 5 milliards en leasehold générant IDR 600 millions de revenus locatifs annuels procure un rendement brut de 12 %. La même villa à IDR 10 milliards en freehold ne produirait qu’un rendement de 6 %.

Plus-value potentielle

Les propriétés en freehold ont tendance à prendre de la valeur de manière plus régulière dans le temps, car la valeur du terrain augmente sans être affectée par une durée de bail décroissante. Les valeurs en leasehold peuvent diminuer à mesure que la période de bail restante se réduit, en particulier au cours des 5 à 10 dernières années.

Cependant, les propriétés bénéficiant d’une longue durée de leasehold restante et d’options de prolongation peuvent encore prendre de la valeur, en particulier dans les zones très recherchées où la valeur foncière sous-jacente augmente.

Considérations relatives à la revente

Les propriétés en freehold sont généralement plus faciles à revendre et attirent un bassin d’acheteurs plus large. Les propriétés en leasehold peuvent être entièrement transférées à une autre partie, mais la durée restante du bail influencera la valeur à la revente. Une villa avec plus de 20 ans restants sur le bail sera bien plus attractive pour les acheteurs qu’une villa avec seulement 8 ans restants.

Protections juridiques et risques

Risques liés au leasehold

Le principal risque lié au leasehold réside dans la dépendance à l’égard du propriétaire foncier pour le respect de l’accord. Dans de rares cas, des litiges peuvent survenir concernant les conditions de renouvellement ou l’accès à la propriété. Pour limiter ce risque, veillez à ce que votre contrat de leasehold inclue une procuration irrévocable notariée, des modalités de renouvellement clairement définies avec une tarification prédéterminée, un droit de premier refus en cas de vente du terrain sous-jacent, ainsi que des dispositions prévoyant une indemnisation en cas de résiliation anticipée.

Travailler avec un notaire et un conseiller juridique expérimentés est essentiel. Chez Payot Property, nous ne présentons que des propriétés en leasehold disposant d’une documentation juridique solide et de titres fonciers vérifiés.

Risques liés au freehold via des prête-noms

Certaines agences peuvent vous suggérer de recourir à un prête-nom indonésien pour détenir un terrain en freehold en votre nom. Cette pratique, bien que historiquement répandue, comporte un risque extrêmement élevé. Le prête-nom est le propriétaire légal et peut, en théorie, revendiquer la propriété à tout moment. Les tribunaux indonésiens ont statué contre des investisseurs étrangers dans plusieurs litiges très médiatisés impliquant des prête-noms.

Nous vous déconseillons vivement tout montage impliquant un nominee et ne les mettons pas en place. Seules des structures de propriété légales et transparentes permettent de sécuriser votre investissement.

Quelle structure est la mieux adaptée pour vous ?

Choisissez le leasehold si :

Vous recherchez une propriété de style de vie ou une résidence secondaire à Bali. Vous souhaitez maximiser le rendement locatif par rapport à votre investissement initial. Votre budget est inférieur à IDR 10 milliards. Vous privilégiez une structure juridique plus simple avec des coûts de conformité courants plus faibles.

Choisissez le Freehold (via PT PMA) si :

Vous réalisez un investissement important supérieur à IDR 10 milliards. Vous prévoyez de développer ou de gérer plusieurs biens à des fins commerciales. La préservation du capital à long terme est votre priorité. Vous êtes à l’aise avec les obligations de conformité liées à une structure sociétale.

Envisagez le Hak Pakai si :

Vous détenez un titre de séjour indonésien en cours de validité (KITAS/KITAP). Vous souhaitez disposer d’un droit d’usage direct et personnel sur la propriété. Vous prévoyez de vivre à Bali sur le long terme.

Le marché immobilier à Bali en 2026

Le marché immobilier de Bali continue de gagner en maturité, avec une transparence accrue et des cadres juridiques renforcés. Le gouvernement indonésien a indiqué une approche plus favorable à l’investissement étranger, notamment à travers des discussions sur l’élargissement des critères d’éligibilité au Hak Pakai.

La demande pour des villas en leasehold de qualité reste soutenue, portée par la réputation grandissante de Bali en tant que destination mondiale pour les travailleurs à distance, les entrepreneurs et les personnes en quête d’un certain art de vivre. Parallèlement, le marché en freehold bénéficie de l’arrivée d’investisseurs institutionnels et de sociétés de développement.

Quel que soit le montage que vous choisissez, la qualité du bien, son emplacement et la solidité de la documentation juridique restent les facteurs les plus importants pour la réussite d’un investissement.

Comment Payot Property peut vous accompagner

Choisir entre leasehold et freehold nécessite une expertise locale et des conseils transparents. Chez Payot Property, nous sommes spécialisés dans des villas à l’architecture soignée, répondant à des critères exigeants de qualité et de conformité juridique.

Nous vous fournissons une analyse claire de la structure de propriété, des coûts et du potentiel d’investissement de chaque bien. Notre réseau de notaires, d’avocats et de conseillers financiers de confiance garantit que chaque transaction est menée avec rigueur et transparence.

Contactez-nous pour discuter de vos objectifs d’investissement et trouver la propriété et la structure de détention les plus adaptées à votre situation.